Piano Casa è legge: alloggi a canone calmierato per docenti, ATA, studenti e lavoratori fuori sede. Ecco cosa prevede il provvedimento
- Debora De Patto
- 4 giorni fa
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Il Piano Casa è ufficialmente legge. Il Senato ha approvato in via definitiva il decreto-legge n. 66/2026, confermando la fiducia posta dal Governo con 106 voti favorevoli, 62 contrari e 2 astenuti. Si conclude così l’iter parlamentare di una riforma che punta ad affrontare una delle principali emergenze del Paese: la difficoltà di accesso a un’abitazione a costi sostenibili.
Tra le novità più rilevanti figurano alloggi a canone calmierato destinati anche a docenti, personale ATA, studenti universitari e lavoratori fuori sede, oltre a un vasto piano di recupero del patrimonio immobiliare pubblico e a nuove opportunità per gli investimenti privati nell’edilizia convenzionata.
Recupero degli alloggi pubblici: quasi un miliardo di euro per riqualificare il patrimonio esistente
Il primo pilastro della riforma riguarda il recupero degli alloggi di edilizia residenziale pubblica oggi inutilizzati perché degradati, inagibili o privi dei requisiti necessari per essere assegnati.
L’obiettivo è rimettere rapidamente sul mercato migliaia di abitazioni da destinare alle famiglie e ai cittadini che hanno difficoltà a trovare una casa a prezzi accessibili.
Il Ministero delle Infrastrutture potrà finanziare gli enti che gestiscono l’edilizia pubblica, compresi gli ex IACP, mentre Invitalia avrà il compito di gestire le risorse e selezionare gli interventi attraverso specifici avvisi pubblici.
Il finanziamento complessivo ammonta a 970 milioni di euro, così distribuiti:
116 milioni nel 2026;
216 milioni nel 2027;
228 milioni nel 2028;
180 milioni nel 2029;
230 milioni nel 2030.
A queste somme si aggiungono ulteriori risorse provenienti dal Fondo sociale per il clima e la possibilità di destinare fino a 500 milioni di euro all’anno dal 2027 al 2030 (700 milioni dal 2031 al 2034) ai Comuni attraverso appositi bandi.
Saranno privilegiate le proposte che recuperano immobili pubblici inutilizzati, riducono il costo degli affitti e si inseriscono in programmi di rigenerazione urbana.
Housing sociale per la cosiddetta “fascia grigia”
Una parte importante del Piano Casa è dedicata a coloro che non hanno i requisiti per accedere alle case popolari ma non riescono comunque a sostenere i prezzi del mercato immobiliare.
Si tratta della cosiddetta fascia grigia, composta da lavoratori, giovani coppie, famiglie e persone con un reddito che supera le soglie dell’edilizia popolare ma resta insufficiente per acquistare o affittare un’abitazione nelle grandi città.
Per questa categoria viene istituito un fondo gestito con il coinvolgimento di Invimit.
Tra gli strumenti previsti figura il rent to buy, che consente di destinare una parte del canone mensile all’acquisto futuro dell’immobile. Se il conduttore decide di comprare la casa, le quote già versate saranno detratte dal prezzo finale; in caso contrario, le somme corrisposte non saranno restituite.
Più tutele per le famiglie con disabilità e contributi per gli studenti fuori sede
Tra gli emendamenti approvati durante l’esame parlamentare figura anche una misura dedicata alle famiglie con persone affette da disabilità grave.
A partire dal trentesimo giorno successivo all’entrata in vigore della legge, queste famiglie entreranno tra le categorie prioritarie per accedere al Fondo di garanzia per la prima casa.
La garanzia coprirà il 50% della quota capitale del mutuo e potrà arrivare fino all’80% per i nuclei con ISEE non superiore a 40.000 euro.
Il Fondo viene incrementato di:
6 milioni di euro nel 2026;
8 milioni di euro nel 2027.
Per gli studenti universitari fuori sede viene inoltre rifinanziato il fondo destinato ai contributi per gli affitti con 8,5 milioni di euro per il 2026.
Investimenti privati e alloggi a prezzi calmierati
Il terzo pilastro del Piano Casa punta a coinvolgere gli operatori privati nella realizzazione di nuove abitazioni.
Le imprese potranno beneficiare di procedure semplificate e autorizzazioni più rapide, ma dovranno rispettare un preciso vincolo: almeno il 70% degli interventi dovrà essere destinato all’edilizia convenzionata, con immobili venduti o affittati a prezzi calmierati.
La riduzione prevista dovrà essere pari ad almeno il 33% rispetto ai valori di mercato.
Potranno partecipare anche società di progetto costituite appositamente, purché dimostrino adeguata solidità economica, esperienza nella realizzazione di interventi analoghi e l’impegno a mantenere la destinazione convenzionata per tutto il periodo previsto.
Per i programmi superiori a un miliardo di euro sarà nominato un Commissario straordinario con il compito di accelerare le procedure amministrative.
Spazi comuni, cohousing e servizi di quartiere
Il Piano Casa non si limita alla costruzione di abitazioni.
Gli interventi dovranno prevedere anche servizi destinati alla comunità, con particolare attenzione al senior cohousing e al cohousing intergenerazionale, modelli pensati per favorire la condivisione degli spazi, contrastare la solitudine degli anziani e facilitare l’accesso alla casa da parte dei giovani.
Tra il 5% e il 15% della superficie complessiva potrà inoltre essere destinata a:
start-up;
microimprese;
coworking;
commercio di vicinato;
artigianato urbano;
servizi di quartiere.
Come saranno determinati gli affitti e i prezzi calmierati
Il decreto stabilisce criteri precisi per definire i canoni e i prezzi degli alloggi convenzionati.
La riduzione dovrà essere almeno del 33% rispetto ai valori di mercato.
Come riferimento saranno utilizzate le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.
Qualora tali valori non rappresentino correttamente il mercato locale, il Comune potrà individuare nuovi parametri basandosi sui contratti effettivamente registrati negli ultimi sei mesi.
Procedure edilizie più rapide
Per accelerare la realizzazione degli interventi vengono introdotte importanti semplificazioni.
Gli interventi di ristrutturazione, demolizione e ricostruzione potranno essere eseguiti tramite SCIA e sarà consentito un incremento fino al 20% della volumetria o della superficie esistente per gli interventi di edilizia pubblica e sociale.
La conferenza dei servizi dovrà concludersi, salvo casi particolari, entro 30 giorni, termine che potrà arrivare a 40 giorni in presenza di autorizzazioni ambientali, paesaggistiche o sanitarie.
Il silenzio delle amministrazioni coinvolte varrà come assenso, con l’obiettivo di ridurre drasticamente i tempi burocratici.
Bonus volumetrico fino al 35%
Per incentivare l’edilizia convenzionata privata viene previsto anche un bonus edilizio.
Gli operatori potranno ottenere un incremento della superficie utile fino al 35%, purché la quota aggiuntiva venga destinata esclusivamente alla realizzazione di alloggi a canone calmierato.
La misura favorisce il recupero di immobili esistenti e la rigenerazione delle aree urbane già costruite, limitando il consumo di nuovo suolo.
Fondo contro la morosità incolpevole e riscatto degli alloggi ERP
Il Piano Casa introduce inoltre un nuovo Fondo di garanzia destinato agli assegnatari degli alloggi pubblici che si trovano in situazioni di morosità incolpevole.
La dotazione iniziale è pari a:
22 milioni di euro nel 2026;
2 milioni di euro nel 2027.
Le risorse serviranno a coprire il rischio di mancato pagamento dei canoni e il deposito cauzionale.
La legge disciplina anche il riscatto degli alloggi ERP. Gli assegnatari in regola con i pagamenti e privi di altre abitazioni potranno esercitare un diritto di opzione per acquistare l’immobile secondo modalità che saranno definite entro 60 giorni.
Più poteri ai Comuni
Con la nuova legge si rafforza anche il ruolo dei Comuni.
I sindaci potranno diventare destinatari diretti dei finanziamenti per l’edilizia residenziale pubblica, affiancando le aziende territoriali nella gestione degli interventi.
Secondo le stime del Ministero delle Infrastrutture, il pacchetto di risorse potrebbe consentire il recupero e la realizzazione di oltre 50.000 alloggi in tutta Italia.
Cosa cambia per docenti, ATA e lavoratori fuori sede
Tra gli aspetti più significativi della riforma c’è l’estensione degli interventi anche ai lavoratori fuori sede, categoria nella quale rientrano numerosi docenti e personale ATA costretti ogni anno a trasferirsi lontano dalla propria residenza per motivi di servizio.
L’obiettivo dichiarato è favorire la disponibilità di abitazioni a canoni ridotti nelle città dove il costo degli affitti rappresenta uno dei principali ostacoli per chi lavora nella scuola, oltre che per studenti universitari, giovani lavoratori e famiglie.
L’effettiva disponibilità degli alloggi dipenderà ora dall’attuazione concreta della legge, dalla pubblicazione dei bandi, dagli accordi con i Comuni e dalla realizzazione dei programmi di edilizia convenzionata nei prossimi mesi.
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